Hypothekenrechner

Woraus sich die Monatsrate zusammensetzt

Die Rate besteht aus Tilgung und Zinsen für das Darlehen. Dazu kommen laufende Kosten der Immobilie: Grundsteuer, Gebäudeversicherung und bei Eigentumswohnungen das Hausgeld. In den USA fällt außerdem PMI an, eine private Kreditversicherung, wenn weniger als 20 % Eigenkapital eingebracht werden; in Deutschland gibt es das nicht, setze den Wert dann auf null.

Rechenbeispiel

Ein Kaufpreis von 400.000 € mit 20 % Eigenkapital (80.000 €) ergibt ein Darlehen von 320.000 €. Bei 6,5 % Zins und 30 Jahren Laufzeit betragen Tilgung und Zinsen 2.022,62 € im Monat. Mit 1,1 % Grundsteuer pro Jahr (366,67 € im Monat) und 1.500 € Versicherung pro Jahr (125 € im Monat) liegt die Rate bei rund 2.514 €.

Mit nur 10 % Eigenkapital steigt das Darlehen auf 360.000 €, Tilgung und Zinsen auf 2.275,44 €, und eine PMI von 0,5 % kommt mit 150 € im Monat hinzu.

Faustregeln

Banken achten darauf, dass die Wohnkosten nicht mehr als etwa 30–35 % des Nettoeinkommens ausmachen und dass Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, oft 10–15 %) aus Eigenkapital bezahlt werden.

Der Darlehensbetrag ist der Kaufpreis abzüglich Eigenkapital. Tilgung und Zinsen folgen der üblichen Annuitätenformel mit dem Jahreszins geteilt durch 12 und der Laufzeit in Monaten. Die Grundsteuer ist Kaufpreis mal Steuersatz durch 12, Versicherung und Hausgeld werden monatlich addiert, und PMI ist das Darlehen mal PMI-Satz durch 12, nur solange das Eigenkapital unter 20 % liegt. Der Jahresplan zeigt Tilgung, Zinsen und Restschuld. Kaufnebenkosten sind nicht enthalten.